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标题: 加拿大房子租还是买？加拿大买房需慎重 [打印本页]

作者: lilyye2008 时间: 2015-8-11 10:03
标题: 加拿大房子租还是买？加拿大买房需慎重
中国房价连年暴涨，一方面，大量“刚需”助推;一方面，炒房族再加一把火。“如果没有炒房客，房价会怎样?”这是一个猜想，一个乌托邦式的猜想。然而在加拿大，炒房客是市场上的绝对少数派。加拿大人对财富暴涨不感兴趣?非也。现实是，在加拿大，政府控制、成本高企、租房观念等多个因素构成的合力，把房价这头勐兽牢牢地锁在笼子里，没法兴风作浪。
“看不见的手” 短线炒房?卖二套房，5 0 %增值部分要缴税
在加拿大买房，需要在房屋成交时一次性缴纳房屋总价1%的土地转让税，在持有房屋的每年中需要缴纳相当于房屋总价0.8%-2.0%的物业税，而海外买家在房屋出售时还需要缴纳房屋增值部分50%的资产增值税，这部分款项需要纳入卖家当年的个人所得中，按照个人所得税率来缴纳。所以，买卖一套房产，房产增值必须在10%以上卖家才能不亏。而加拿大在过去十年的房价高增长阶段，平均房价也只是升了93.31%.其中，大温哥华地区的涨幅为1 4 2 .1 7%;大多伦多地区的涨幅仅为80 .68%.短线炒作的盈利机会很小。
长线炒房?60万加元的房子一年维护就得1万
做长线的话，算上房贷、地税、保险和日常维护费用，基本上没有利润可言。日常维护成本，对国内业主来说还很陌生，“换个屋顶4500加币，修暖炉电机300加币，钉个下水槽钉子50加币，没什么意外的话，60万加币的房子一年维护费用得准备1万加币。”一位业主如是说。
买房转租?要有出租执照，还要被征税
如果是House，合法出租，业主基本上没有利润，只能是补贴一下家用。按照多伦多市的规定，出租房业主需要有出租执照;房龄至少有五年;出租面积小于自住面积，至少两个停车位;出租房必须有单独的厨房和卫生间;每人空间不得少于9平方米;房门是实木或金属，厚度不少于45毫米;有两个消防逃生通道;每层楼要安装烟雾报警器……而且，出租收益也要计入收入，缴纳个人收入所得税。
走“偏门”?非法分租最高罚金40万元
不排除有人“走偏门”赚钱，但只能说自求多福。加拿大的税法规定，纳税人有责任保留财务及税务原始资料6年，以备税务局随时查验。业主出租房产但没有主动报税，而房客为了获得政府退税申报了房租支出，那么下一段故事就是：房东被税务局盯上了，补交、利息、罚款。非法经营分租房的最高罚金为7万加元(约合人民币40万元)。
三成加拿大人租房住父母传递的都是租房观念
Tom是意大利裔加拿大人，有三个孩子。Tom在一家建筑公司工作，收入属于中产阶层，他从成年离开父母后一直租房子祝“租了多少年?反正他现在57岁，没买过房子。”Tom的太太Anny说。目前Tom一家租住在一栋Tow nhouse，地上两层地下一层，四个卧室，月租金1600加币，加上水电杂费，合计2000加币左右。
“他为什么不买房?”我问。Anny说：“他认为租房没什么不好，自由、轻松，又不用自己维修，喜欢哪里就搬到哪里。”目前这栋房子是去年租下的，此前他们租的是安大略湖边的T ownhouse，“我的客户在这边，所以就搬过来了。”Anny说。
租来的房子，丝毫不影响生活质量。去年Tom搬了新家，请我们几个朋友BBQ.后院绿草如茵，Tom在太阳地里拌沙拉烤排骨。入夜，Tom和大儿子一人一把吉他，坐在Deck上唱歌，一首歌接着一首歌，唱得星空都灿烂起来。
换了我们会发愁，“一辈子都没买上自己的房子，这可咋办啊?”“有恒产者有恒心”、“孟母三迁”这些观念对T om来说真的很遥远，他们简单快乐的天性似乎也是我们学不会的。“孩子们18岁后如果读大学，可以住家里。如果工作了，要么搬出去，要么交房租。”A nny说“我们没有给孩子留房子的习惯。”
据悉，今年5月举行的加拿大大城市市长会议透露，加拿大有32%的民众租房生活。
“看得见的手” 不能随便驱逐租客
加拿大各省政府重视平衡屋主与租客之间的利益关系，视安定和安全的住房为基本生存需求。在加拿大，租客有权不被无故驱逐，并有权要求洁净和安全的住处，法律上称之为租权保障(security oftenure)。与安大略省类似，温哥华所在的卑诗省也有类似的租客保护法规和租金涨幅上限控制政策。
租金：每年限涨2%-3%
加拿大安大略省的《加租指南》规定的“最高加幅”，是业主能够而向租客提出的最高加租幅度。不管房价如何上涨，租赁市场的价格一直在政府的掌控之中。政府每年会公布房租涨幅上限，通常年许可涨幅在2%-3%之间。增加租金必须依照《住宅租赁法案》进行，至少经过12个月才可以提出加租一次，而且必须至少提前三个月通知。
收一押一，最后一个月房东还要付息6%
房东只能收取第一个月和最后一个月的租金。房东每年必须按6%支付给租客最后一个月房租的利息。租客也可以从当月的房租中扣除。
无故还不能拒租
根据《住宅租赁法案》和BC识人权法案》(HumanRightsCode)，房东不能因以下原因而拒租：租客的收入来源(如正接受救济金或失业保险)、性别、性向、年龄、宗教、种族、肤色、婚姻及家庭状况，也不能因为租客有精神或身体残疾、怀孕或者有子女而拒租。
研究报告 BMO：“年轻人，租房对你来说更划算”
加拿大着名金融机构BMO资本市场(BMO Capital Markets)于6月14日发布研究报告，标题为“Buy or Rent?(买还是租)”。其高级经济学家Robert Kavcic根据房产持有年限设计了两个方案，分析“房子应该买还是租?”
方案一持有多伦多的一套公寓5年。
假设该房房价30万加币，月租1500加币，房租每年以2%递增，两成首付，3 .2%五年期固定利率，购买成本5%，入住成本7%，每年税费保险2700加币，维修费4800加币，通胀成本2%.分析结果是“年轻人，看起来租房对你来说更划算”。
方案一对移民来说有着特别的意义。按照加拿大移民法规，五年内住满两年才能保留居民身份，五年也恰好能走完入籍程序。租房五年，省下的费用即使以5%的年收益率投资，也比买房赚得多。
方案二计划持有房产15年。
对此，Robert Kavcic认为，房价确实有点高，但还没到耸人听闻的地步，业主该买就买。但别指望靠买房子发财致富，过去十年的好日子已经过去了。
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加拿大移民晒账单：买房不如租房
此外，在国内，购置房产属于一次性投入，以后定期缴纳物业管理费即可。但是在海外，房子绝对属于“消费品”。购房者需要随时注意房子的使用维护情况，稍不留心，可能就会为此支付一大笔在国人看来“莫名其妙”的钱。
法国为了控制房价，会向购房者征收重税，住房税和空房税是其中的两种，另外小到电视税，大到维修费都是需要准备的。以巴黎附近马赛一处60平方米两居室为例，中等偏低收入的居住者每年仍需要支付600欧元左右的住房税和电视税。
美国政府在将土地出售给购房者以后，随着房产价格的改变，每年征收的土地税、服务费也会随之改变。如一栋总价为30万美元的独立别墅升值到50万美元之后，土地税也会由3000多美元增加到5000多美元。
另外，海外置业的管理成本非常高，在加拿大购置房产以后，如果疏于维护，你会收到高达上千加币的罚款。而澳洲墨尔本政府要求，自家门前的垃圾或者积雪如果不能及时清理，市政部门会代为清理，需要户主缴纳不菲的费用。
一位在加拿大生活5年的移民者就曾经公开抱怨，“我家后院几个月没除草，还被管理部门罚款，可那是我家的后院啊，我想怎样就怎样。”
事实上，在欧美国家购房，政府会要求你在购房之后，为这栋房子负责到底，你需要为这栋房子购买保险、维护清理、保证有人居住、负责房子周围的美好环境。疏忽任意一项，都可能会掏空你的荷包，支付几百到几千欧元不等的人工费和罚款。
买房不如租房划算，省下钱来做投资
弄清楚国外的购房政策、税费情况以后，新移民来到国外，针对自住和投资，买房和租房哪个划算？哪个需要为房子支付更多的钱？来看看这笔账怎么算。
以加拿大为例，联排别墅和公寓需要每月交纳管理费，200至500加币之间，此外，政府管理部门在房屋外部装修的时候，会向房主收1万到4万加币的装修费，相对来说，独别墅的限制会少一些。
对此有人会有疑问，买房是投资，25年之后，房子可能翻倍升值，但是，贷款25年，利息可能就要三十几万元，随着房子的升值，房产税也要近20万元，维修费用20万元左右，算下来未必划算。其实，海外投资购房如果将回报都压在未来房产的增值上，并不是明智的选择，仔细算笔账会发现，购房时给房地产商的佣金、银行贷款利率、律师费、土地转让税和房屋维护管理费等几乎同上涨部分持平。
同时，还需注意如果在购房还贷过程中，中途将房子转卖出去，中断按揭，还需给银行缴纳罚款，同时离按揭结束日越近，罚款额就越多。有一个真实的案例，伊朗一位移民移居加拿大，在温哥华购买了一间公寓，在银行贷款40多万元。在随后几年中，财务上出现问题，不得不把房子卖掉，在同一年的4月份，中断按揭，需要缴纳1.3万元罚款，7月份中断按揭，则需缴纳1.7万元罚款，而到了同年11月，则需要缴纳3.38万元的罚款。事实上，随着贷款利率的降低，每年加拿大银行业监管机构“银行服务及投诉申诉专员办事处”，会受理50%左右和罚款相关的问题。
但是资深专家张丽也告诉记者，在加拿大买房投资，有一个未还贷期，在此时期将房子卖出去是最划算的。例如，在2012年3月购买一套期房公寓，交房时间在2015年3月，此时，只需缴纳购房首付款，在收房前办理贷款即可。在2015年3月收房以及办理银行贷款之前，如果公寓升值，将公寓出售是最划算的。
在美国也会有同样的情况发生，曼哈顿一间中高档公寓的售价在100万美元左右，每年需要为此间公寓缴纳3万美元的地产税，还有将近1000美元的管理费和水电费，而租同样规格和配置的公寓，每年的租金也不到4万美元。曼哈顿甚至9成以上的人一辈子都在租房子住。
加拿大移民网友晒账单，租房更划算
1.假设购买一栋50万加币的独立别墅，缴纳首付20万加币，还需贷款30万加币，还款年限为25年，贷款利率在7%左右，这样每月需还贷款2000加币。除了贷款费用以外，每月还需缴纳400加币左右的房产税。此外购买房屋保险，每月需150加币左右。垃圾收购费每月50加币。除去首付以外，每月需为这栋房子固定支出2600加币。
2.此外，不固定的房屋保养和维修费用也是不菲的。如每3至5年需要粉刷外墙一次，需3000至5000加币，每1至2年需清洗房顶、维修阳台等，每次需3000加币左右，而日常也需要支付维护水管、插销、地基等不固定支出。如果将每月固定开支和房屋管理的不固定开支大概算下来，每月一共需为这栋房子支付3200加币左右。
3.如果租一套同样级别且配置齐全的独立别墅，每月租金在2000加币左右，加上所有的开销(水电、上网、室内保险等)需2400加币左右。室内室外的维护和保养则由房东负责。
4.如果将购房所需的每月开支减去租房所需的开支，将剩下的钱存入养老基金，以每月600加币计，加上返税为700加币，如果按照10%的增长计算，按照这位加拿大老移民的贷款年限和计算方式，25年以后还清买房的贷款，他会剩下20多万加币的本钱。
3少交税不是错，“万国税”也有避税经
老李一直梦想着能够全家移民到加拿大，然后有一片属于自己的农场，在夏日的午后，全家人在夕阳的余晖中，坐在一起喝茶聊天。但是要想过上这样的生活，似乎很“贵”。
在有“万税国”之称的美国和加拿大，最高一个人要缴纳占收入50%的税，然而巴菲特也曾经说过，因为自己的大多数收入来自分红，其个人所得税税率会比打扫办公室的清洁工的税率更低。
事实上，在美国税务申报中有500多项申报条款对个人的税率申报做出要求，申报者需要填写将近5000项复杂的税务申报表格。因此，新移民到了美国首先要找的两个人是：律师和税务规划师。
根据个人财务状况，请税务规划师为你的生活进行规划，以此降低缴税金额。在加拿大，平均一个税务规划师服务20个左右的中产家庭。每年，需要支付3000美元给税务规划师。
除了通过税务规划师帮助自己降低税务以外，还可以通过有效的避税手段，将自己需要缴纳的实际有效税率降到更低，找对人、做对事，老李想过上理想中的生活，可能能省不少钱。
新移民避税方法多
新移民的避税意识从准备移民的时候就要开始，一旦进入“绿卡测试期”，就要开始向美国政府报税了。当财产已经发生买卖和转移的时候，就会征税。新移民可以在拿到美国绿卡前，将账面增值未换现的部分换现，该卖的卖，股票抛售、房地产过户，获得身份后，这笔钱再进行投资，可以不必缴纳财产增值税。
新移民中若申请了回美证(以合理的理由，在海外工作，半年以上不回美国境内的)，此部分移民在海外的劳务所得可以享受一定数额的免税额。
事实上，如果你将银行账户、经纪账户等一些金融账户设在波多黎各、北马里亚纳群岛、萨摩亚群岛和维京群岛等地，就可享受免税待遇。
其次在加拿大和美国，对于移民的家庭来说，学费、医疗费用、托儿费、以工作为目的的搬家、月票、16岁以下孩童的健身费用、捐款费用等，都可以用于抵税或者增加免税额，而对于一些自雇式移民，很多与生意有关的费用如汽油费、办公用品费等都可以用来抵税。
例如，自雇式移民家庭，以夫妻中一人或者两个人的名字注册公司，家就是办公室，每月房租的50%可以用来抵税，交通费等和自雇工作相关的消费都可以用来抵税。
此外，新移民初到海外，如果是受雇于某企业，可以直接请公司从每月工资中将来年保险不包括的医药费划到免税的医药费账户中，自己提前预估出来年所需的医药费即可，从小孩的看护费到老人的照顾费都可以从这个账户走账，你需要做的就是在次年3月份之前花完这笔钱就可以了。
另外，单独设立用于投资的养老金账户，每个月可以从工资中直接走账，在60岁以后可以取出，也是到那个时候才交个人所得税，这样你最长可以推迟几十年的时间缴纳个人所得税。

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