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标题: 从中长期来看，多伦多房价实质下滑的可能性很低 [打印本页]

作者: 静波 时间: 2016-5-26 00:17
标题: 从中长期来看，多伦多房价实质下滑的可能性很低
多伦多房地产局本月初公布的2015年12月大多区成交月报，为大多伦多区过去一年的房地产市场，做出了完整的总结。一如业内外人士所以预期的，2015年12月大多伦多平均房价上涨至$609,110，比去年同期上升9.5%，12月物业成交量为4945宗，比去年同期上升11.9%。2015年全年物业成交总量为101299间，比2104年上涨了9.2%；2015年大多区全年平均房价为$622,217, 比去年上涨了9.8%。相较于多伦多房市的火热，加拿大目前的经济环境却是不尽人意，加币对美金跌至十年来最低点，国际油价也跌出美金30关口，中西部依赖石油业的一些城市，其房市表现急转直下，房价下跌，物业成交量更是呈双位数下降。自由党政府上台不久，随即推出了收紧房贷的政策，将房价50万以上的部分，首付额从5%提升至10%。虽然这项政策的实际成效，被大部分业内人士质疑，但新政府对房地产市场的担忧，应是这项政策推出的主因。碍于目前加拿大部分行业仍然困难重重的现实，对于一枝独秀的房地产市场，政府即使有所担忧，也仍然有所顾虑，不敢贸然推出重大遏制政策。本周三央行决定将隔夜拆借利率，保持0.5% 不变的做法，部分反映了政府碍于现实的妥协性思维，新上任的自由党政府财长，最近更明确表示，政府并无推出限制房产市场措施的计划。

回溯两三年前，当利率仍然保持1% 水平时，绝大部分经济学家对利率的走势的预测，均是认为逐步上升，少部分认为短期保持不变，极少人预期利率还会进一步下调。而加币在两年内对美金下跌三成，国际油价从数年前过美金百元的高位，跌至不足30元。也是极少专家曾经预测过的。客观的说，以当时经济环境表现和他们的理论基础，学者们是不可能预计到目前货币和石油市场的演变。如果有某一两位学者，真的在两年前有过精准预测的话，我会认为他们的预测不过是侥幸的揣测，并无多少学术研究成分。有趣的是，较于前几年，众多学者唱衰房地产市场前景的现象，目前这种言论已明显减少，部分学者甚至修正自己之前的看法。除了石油和货币市场之外，股票市场近期也是大幅波动。做为整体经济重要的一环，房地产市场不可能完全置身于处，永远保持一技独秀。实际上，加国除了温哥华，多伦多和其周边几个城市外。其他大部加国城市，早己出现房市成交量和价位双下跌或停滞不前的现象。从房市环境和近几年走势来看，澳洲悉尼与多伦多，有许多相似之处。但在中国经济走缓影响下，严重依赖矿物出口的澳洲经济，即刻受到重挫，前几年快速上涨的悉尼房价，目前己开始下跌。多伦多与悉尼，均是受到外国买家追捧的城市，人口结构和城市规模地位，均有可比性。悉尼房市目前的跌势，是否对多伦多房市的走向有所预示呢？

根据多家专业机构的调查，多伦多是世界上人口(种族)最多元化的大城市，居民有一半左右是加国之外出生的。我认为多伦多这一特色，正是多伦多房市最稳健的支持力量。事实上，世界上人口多元化排名前列的几大城市，如纽约，旧金山，悉尼，新加坡，洛杉矶，温哥华等，均是房价高昂且相对稳定的地方。各国打算移民或留学人士，多选择有所了解，或己有亲友定居的城市。这些外来人口占高比例的城市，自然会持续吸引更多移民前来。目前经济发展成熟国家，均面临人口老化，出生率偏低的问题，必须依靠外来移民，来满足劳动力市场和经济成长的需要。因此，是否能够吸足够且稳定外来人口的流入，就成为当地经济，特别是房地产市场，能否长期稳健发展的关键。如同我之前強调的，某一城市人口(种族)多元化程度的高低，即是其外来人口移入数量和速度的指标。

多伦多在人口结构最多元化的地位，显示其在世界各大城市中，俱备强大吸引外来移民的魅力。除了境外移民之外。多伦多作为全国经济中心，对寻求工作，和创业机会的其他省份居民，同样是移居的首选之地。温哥华过高的房价，以及近期石油业不景气，己经促使不少年轻人，转来多伦多寻找机会。东部省份大量中轻年人士，移居多伦多工作，更是长期存在的现象，也因此造成东部几个省份，老年人口比例持续上升，人口数量下降，迫使省政府需要尽快推出政策，吸引更多移民前往定居，同时遏止人口外流的加速。由于大多伦多区域经济以制造业为主，再加上其高科技和金融业，在加国的领先角色，其经济体系较为完整稳健，近期石油/原材料市场的动荡，对多伦多影响有限。相反，近期加币对美元的大幅贬值，对制造业重镇的大多伦区，却是额外增添了其出口竞争力。虽然各界对加拿大整体经济前景，仍持谨慎保守的态度，但多伦多仍将是加拿大最俱竞争力，发展机会最多的城市。可望未来仍能吸引大量境内外人士移居此地，保持其世界上人口最多元化的城市。因此，多伦多房地市场各类物业，就有了更稳定充足的需求。

根据一家美国物业顾问公司(Demographia)近日公布的一项调查，以税前家庭平均收入为基数，目前房价最高的城市是香港，房价是收入的19倍，悉尼的12.2倍居第二，温哥华以10.8倍占第三名，英国伦敦房价为收入的8.5倍，位居第8。大多伦多区目前的平均房价约为61万，2013年统计的多伦多家庭平均收入为10万余元，以此推算，多伦多房价大约是收入的6.1倍，世界城市房价指数排名，应在十名以外。而且，虽然近几年多伦多房价上涨较快，但以十年期复合累积计算，年平均上涨幅度约为6.3%, 仍低于许多同等规模的城市。当然，考虑到加拿大的高税制，税前年收入6.1倍的房价，仍然算是负担沉重的水平。

然而，多伦多在世界人口(种族)最具多元化的特色，同时显示其吸引外来人口的超强能力，而且它的这一能力在可预见的未来，仍将是有增无减。加国和其他国家的大型都市，难以超出多伦多的多元化特色。因此，我认为多伦多人口最多元化特色，正是多伦多房地产市场最坚固稳定的基础，总人口中长期持续成长，必然对各类物业有稳定需要，除非是出现某些特别政经事件，如全球经济急剧萎缩，移民配额大减，利息大幅上调等等，以多伦多目前的房价水平和物业供应量，虽然在某一短期，成交量难免会有所波动，导致房价有所起伏，但在长期稳定刚性需求支撑下。从中长期来看，多伦多房价实质下滑的可能性很低。

本人定居多伦多二十多年，全面了解加国法律和市场体系，熟悉多伦多各社区情况。如有买卖房屋（自住或投资）计划，请来电或 E-Mail 与本人联络。

如有垂询，请电：647-206-9868 （刘静波） pauljbliu@gmail.com

作者: coolingtiger 时间: 2016-5-26 23:10
面对房价涨跌，别太紧张了，take it easy！别忘了，这是在加拿大。可怜的穷人是受政府保护的

作者: 稻草人 时间: 2016-5-27 11:13
多伦多房价是涨了。但是媒体舆论也有起到推波助澜的作用。普通老百姓们别被愚弄了。人为的，被动的推高了房价，最后倒霉的还是工薪阶层。

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