加拿大的房地产还涨得动吗？

加拿大房市是否存在泡沫，泡沫到底有多大，再次成为年末的热门话题。

　　虽然还没有到12月份的最后一天，但加拿大房地产协会(CREA)最新的年度预测显示，2014年加拿大所有类型的房屋平均成交价格将增长6%，至405，500加元(约人民币(6.3947, 0.0029, 0.05%)220万元)。个别热门城市涨幅惊人，温哥华的均价早已超过80万加元，多伦多均价达55万加元，卡尔加里均价达46万加元。而根据Teranet National Bank房价指数，过去五年加拿大房价累计已上涨了27.2%。

　　但与之对应的，加拿大央行[微博](Bank of Canada)的2014年下半年金融系统评估报告表达了对房产市场的担忧。央行认为，目前加拿大的房价已经被高估10%至30%，给购房者带来了巨大的房贷压力，也成为当前加拿大经济面临的最大风险。

　　如果从经济的角度分析，推动房价上涨的因素，主要是收入、就业、利率、住房供应和人口增长几个方面。

　　过去几年加拿大房市上扬，超低利率是主要推手。加拿大央行维持1%的基准利率已超过4年之久。人们付更高价格买房，而不考虑自己的收入，“一不小心”就贷多了。但过高的家庭债务水准(相对于可支配收入)使得房地产市场更容易受到失业率升高和加息的影响。

　　央行报告显示，目前大约12%的加拿大家庭处于严重负债水平，其债务／收入比高达250%。考虑到加拿大目前的通胀率为2.4%，创2012年3月以来最大升幅，一旦利率恢复正常化，还款压力上扬，而薪资与其他收入又不可能突增，这种对立必将对房市产生重大冲击。

　　住房供应量和人口增长情况则是供求关系的两端。假设2015年加拿大将接受26万到28.5万个新移民，而住宅开工率预计为18.49万套(根据加拿大按揭房屋公司CMHC的预测数据)，那么新移民的涌入的确可以给房产市场带来促进作用。

　　但这里面有个问题：高企的房价即便对于部分富有的新移民而言也已是天价，这些新来者中有多少能转化成有切实消费能力的购房者，来消化这些新建房？而且，新移民主要登陆在大城市及经济中心，比如大多伦多和大温哥华地区，这些地区有可能呈现一定程度的“供不应求”，但在其他地区，房市表现已明显呆滞。

　　仍然以CREA的数据进行分析。虽然全加2014年的房屋交易量增幅预计将达到5.1%，但列入统计的10个省中，有4个省录得年度跌幅，1个省持平，另2个省增幅仅为0.8%和1.8%，真正对全国增幅起贡献的，其实只是BC省(14.5%)，阿尔伯达省(9.3%)，安大略省(3.6%)。而从价格方面来说，虽然全国的涨幅达到6%，但仍有2个省(新斯科舍省、新不伦瑞克省)录得跌幅，领跑的也仍然是安大略省(6.3%)、BC省(5.2%)和阿尔伯达省(5.0%)而已。

　　再以安大略省为例。虽然大多伦多地区和哈密尔顿市行情火爆，但是只要过了东部边界，行情立刻走低，渥太华贵为首都，也摆脱不了库存过多、销售疲软的态势。

　　一直以来，这种地区差距都存在于加拿大房产市场，只是近几年，因为各地经济环境、发展潜力、人口增长预测等因素的差异，被进一步放大了而已。相比大城市，郊区、小城镇事实上找不到房价上涨的强有力支撑，因而也并不存在普遍性的狂热。

　　再看看加拿大历史上曾经历过的房市风暴。80年代初和90年代初，房产价格快速上涨，媒体大量报道人们对房地产的各种痴迷，那些没抢到房、错过了买入机会的人捶胸顿足，后悔得无以言表。这些都是资产泡沫化的典型特征，而结局无一例外都是深幅回调。

　　一些曾经历过上次风潮的“老业主”冷眼旁观这几年的房市，有句意味深长的评价：“房价怎么涨上来的，就有可能怎么跌回去。”这跟咱们中国人说的“出来混，总归要还的”，倒是有异曲同工之妙。

　　不过，来自实体经济方面的乐观预计或许是对加拿大房市的一个支撑。虽然加拿大的出口以能源业产品为主，但2014年有所转折，非能源产品出口增加，预计2015年这一趋势还将继续。如果加拿大GDP在2015上涨2.5%，就业率及工资水平呈现良好的发展态势，那么将对整个房产市场起到积极的推动作用。但如果实体经济得不到持续改善，则房地产泡沫危机将明显化，住房市场冷却与衰退速度之快，或达到20年来前所未有的程度。

　　以能源重镇卡尔加里为例。石油业的蓬勃发展吸引了很多人来到这里，从而刺激了对房屋的需求，然而，现在原油价格已经比今年夏季下跌了大约四成，对当地的就业也产生了一定的冲击，预计新的一年里更多的人将持等待观望态度，而不是急着下单。


　　另一个常被房市乐观主义者强调的外部支撑因素则是海外投资者尤其是亚洲投资者的避险需求。对很多投资者而言，在温哥华或多伦多购置一处房产，是一种“保险”而非单纯的投资，目的是用来抵御本国或有的金融风险，做全球范畴的资产配置。不过这种趋势也越来越多地引起了当地民众及政府的不满，未来政策制定者可能会采取更多“挤泡沫”的步骤，让市场逐渐失去动力。

　　如果用一个词语来形容加拿大房市，“参差不齐”可能比“形势一片大好”更合适，而“软着陆”或许是政府与民众乐见的最佳结局。在决定投资或者投机加拿大房市之前，城市规模、就业情况、居民收入、金融环境，甚至全球经济的异动，都值得购房者深入研究，细细琢磨。