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【 房贷、楼市最新走势分析 】

扒一扒房市新政，后续影响知多少?

为给炽热的楼市降温，加拿大联邦政府于10月17日开始实行新的房贷与税务政策。新政有好几项措施:

    任何有保险的按揭贷款需要通过压力测试
    限制低比率按揭贷款者获得按揭保险
    堵塞税务漏洞， 对于想获得主要居所税务阔免的卖家，实行新的税务申报手续
    联邦政府将对于发放贷款的金融机构如何分享贷款信息进行咨询

新政归根到底就是针对两部分人:

    高贷款额同时也是高负债比率的人群
    以投资为目的海外买家

这一新政将带来什么样的效果？是否如政府所愿，对炽热的楼市有降温的作用呢，我们稍后再谈。现在先谈谈政府对海外买家的措施。

政府干预楼市，对海外投资者加入限制，加拿大是否放弃一贯信奉的自由经济。其实也不然。房地产不能少了地，住房对土地资源占用是必然。因而房地产具有一般商品没有的稀缺性。房地产也具有有限开放性。即使是市场化程度高度发达的国家，像美国，澳大利亚，英国，政府对市场的控制是时有发生。

例如：澳大利亚只允许海外买家买新建楼房，海外买家要获得下offer的资格，在房屋售价的第一个一百万要给5000，超过一百万，每一百万交一万；英国在累进式印花税的基础上，再收取较高的资产增值税，卖房后即时课税；瑞士实行配额制，限制海外买家可以买房产的数量。

在经历了长时间的增长，房地产近来的井喷，给金融与整体经济带来一定风险，同时也带来社会问题。大批海外买家被低汇率，低利率，高回报所吸引，涌进加拿大投资房市。房价被抬高，与收入背离，加拿大人现在越来越买不起房子。民选政府以笼络选民为终极目的。政府打压海外买家，势在必然。

新政是否可以达到预期的效果，那还有很多变数。

近来房市价格已经脱离收入增长率，政府希望可以改善住房可负担指数，但新政同时要买家通过压力测试， 使得部分买家的购买力大打折扣。有房产中介反映，有买家将面临如下困境：

买家可以负担八十万的房子，也可付10%首付，信用良好，可以轻松拿到百分之三以下的利率。但由于压力测试是用五年期利率（约4.64%），结果压力测试不通过，没法买到心仪的房子。这种情况通常发生在首次置业买家。如果新政使得他们现在没法置业，那他们以后就更难有机会置业。试想如果首次置业者受冲击，那改善住房可负担性就是扯谈。

另一方面，新政对于专业炒房者没有实质作用。毕竟他们都不是首次置业，首付在新政前后一样。按揭保险及压力测试与他们不沾边。那到时房照炒，价照升的局面还会继续。

那么新政是否就会一无是处，甚至适得其反呢。那也不至于。

新政会阻吓一些以投资为唯一目的的买家。这些买家通常讲究投入回报率，尽量加杠杆，但新政让他们更难得到以前的杠杆比率。

新政至少反映了政府对楼市的重视。这是向市场传递了一个清晰的信息，政府对市场规管是认真的。政府如果觉得效果不理想，那自然是会连番重手出击的，例如加地税或资产增值税，也可让本地纳税人享有税务减免，差别对待本地纳税人与外来投资者。就像温哥华的外来投资税，就有立竿见影的效果。

因此新政的作用主要是在心里上。它就像是一把达摩克利斯剑，悬在与政府对赌的投资者的头上，一旦他们玩得过火，政府随时可以祭出重锤。

目前看，新政可预期让房市投资者谨慎，甚至观望。这对短期内飞涨的房价肯定有一定遏制的效果。新政同时营造一个心里预期，让投资者认识到把政府逼到一条打压的路走到底，将会达至双输的结果。其实作为房产投资者，一定要把好政经脉博，适时调整杠杆比率，做到收放自如，才是投资的真正王道。

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