CRS规则从7月1日起在加拿大正式生效

7月1日起加拿大银行对非居民开户有新规定 ，非居民在BC省买卖房屋到底要交哪些税？

如果说加拿大银行业在7月最大的事件是加息，那么第二大则是CRS规则从7月1日起在加拿大正式生效。


CRS直接改变了加拿大银行业的规则，就是通过CRS收集非居民买家的税务信息。其中既包括加拿大地产的海外买家卖家，也包括拥有加拿大国籍和永久居留权但是非税居民的买家和卖家。

新规则要求，从7月1日开始，所有加拿大地产交易，银行必须确认交易双方的居民身份。并将非居民客户的详细信息报告给加拿大税局。


主要信息包括：姓名、地址、生日、纳税人识别号。


对非居民的买家来说，海外买家在大温买入房产需要缴纳15%的海外买家税，拥有加拿大国籍和永久居民身份的买家则不受影响。


对非居民的卖家来说，海外卖家出售房屋时，增值部分需要缴纳25%资产增值税。拥有加拿大的卖家和仍有有加拿大永久居留权的卖家如果已经是非税居民或者出售的不是自住屋则也要缴纳增值部分的资产增值税。


为什么要采集非居民税务信息？


在实际操作中，海外买家的身份识别相对容易，但拥有加拿大国籍和永居身份的非居民通常需要卖家自行披露，如果忘记披露或有意识不披露，银行和税局并不能第一时间发现。


一旦交易完成，房屋过户。税局将蒙受损失。


2017年3月，加拿大一宗550万元的地产交易案开庭，案件起因是公证人没查清楚卖家是非居民，使税局蒙受资产增值税损失。最终法庭裁定公证人赔款60万元，而非居民卖家毫发无伤。


另据介绍，如果本案中没有公证人参与，则损失将由买家承担。而加拿大税务局规定，每年居住在加拿大少于6个月及不缴交入息税的人士，会被列作海外买家与投机者，售出物业后需要缴交资产增值税。






BC省先行房屋交易流程有什么问题？


目前BC省房屋交易时，卖家自行填写是否是加拿大税务居民。而房屋交易管理部门与加拿大税局的信息是没有交互的，这意味着无论是否出自故意，卖家可以在房屋交易时说自己是税务居民，而对税局说自己是非税务居民，这就意味着加拿大税款的流失。


移民律师理查德·库兰德（Richard Kurland）说，许多不是主要居住在加拿大的非居民是地产投机者，他们有可能是空中飞人，不长时间居住在加拿大，但在加拿大拥有多个物业，他们在出售房屋时依然宣称自己是居民并自住在出售物业里，以此躲避资产增值税。最重要的是，他们的行为有时会得到地产专业人士的帮助，并屡屡成功。



CRS能做什么？





CRS将允许包括加拿大和中国在内的数十个国家分享各自国家税务居民的金融账户信息，目的是打击全球逃税。



在CRS框架内，加拿大税局能够自动获得所需的他国税务居民数据，以确认非居民卖家是否诚实。


此外，加拿大税局还能通过CRS与加入共同报告系统的其他国家分享此客户银行信息。这也有助于打击逃税行为。


移民律师理查德·库兰（Richard Kurland）表示：利用大数据和人工智能检索判定一个人是不是加拿大税务居民，这将改变房屋交易的游戏规则，从而降低投机利润，有利于抑制大温地区房价的持续上涨。


但库兰也表示，如果加拿大税局的新数据库可以自动与BC省政府的匹配，那么在执行税务制度时将更强而有力。而另一个办法就是要求房地产专业人士需要通过所得税表格等信息证明客户的实际居住地。然后他们要对客户报告的真实性负责。


这也许比CRS的效率更高。







附：资产增值税缴纳办法


1、居民资产增值税随收入税一起交


居民如果符合有关首套住房(Principle Residence)的条件, 房屋出售时资本增值可以免税; 而非居民和具有第2套以上的住房是不能享受这一优惠条件，一般来说资本增值的50%计入纳税人的当年收入计算所得税。


2、非居民则需要在出售房产时预交税款


非居民增值部分全额缴税。非居民卖家在房产将被处置的30天之前，或者在被实际处置后的10天以内，通知税务局并填写适用的税表，并预付税款到税局。


预付税款＝售价x 25%。


当税务局认可后，会发给你批文(Certificate of Compliance)，并同时发给卖出方和买入方，以保护买卖双方的利益。

如果卖方没有从税务局拿到批文(Certificate of Compliance)，律师会一直扣住整个房屋卖价的25%。直到你提供批文证明你已经交了税，他才会将这笔钱还给你。


如果卖家在Final Close以后30天内仍然没有拿到证明书则律师会将此保证金交给税局。


如果卖方未按此规定行事，将由买方承担卖方所欠税款。25%的预付税款将保护买家的权益。

下狠招了