移民加拿大成“地主婆” 钱真的那么好赚？

邹先生2008年从中国移民加拿大，他拥有工程师背景，曾经在美国经营过一家公司。移民加拿大后，邹先生先后辗转于温哥华、卡尔加里和多伦多之间寻找商业机会。最后他把目光放在了的萨省农田投资机会……


最近两年，各种华文媒体上考察萨省农场投资的广告时有出现，有的公司甚至直接打出「土地是最保值的投资」的口号，并且列举大量数据、案例，说明在萨省的农场投资回报率远远超过同期房地产等其他投资，一时间华人社区出现了「向西部进军」的潮流。其实投资是一个永远没有结论的话题，很难说到底哪一种投资更好，只能是因人、因时、因地而异，张三赚钱的项目不一定适合李四，去年的投资项目不一定适合今年，美国赚钱的项目不一定适合加拿大。为此有业内人士给出建议：擦亮双眼，不要人云亦云，要根据自己的实际情况做出有利于自己的决定。

一个农场主的心得

邹先生2008年从中国移民加拿大，他拥有工程师背景，曾经在美国经营过一家公司。移民加拿大后，邹先生先后辗转于温哥华、卡尔加里和多伦多之间寻找商业机会。最后他把目光放在了的萨省农田投资机会。

邹先生说，自己来自东北，有很深厚的土地情结，考查了萨省得土地后，他很激动，这里的土地比中国不知道便宜多少。2011年他投入150万加元在Regina以南大约115公里处的Ogema买了4000英亩的土地，然后带着老婆和两个女儿搬到Ogema，正式成为加拿大农民。Ogema是一个经典的萨省小镇，只有368人。

邹先生说，自己关注农地很久了，在通胀持续高涨的时候，能建立农场这样一个坚实城堡保护自己和家人，自我感觉挺不错的。幸运的是，买地成交一个月之后，同地区的农地的成交价就涨了超过15%，目前邹先生的地都租出去了，收益也达到了自己的期望值。邹先生说，在中国时他就梦想过农庄生活，没想到这个愿望在加拿大实现了。走地鸡、农家菜、钓鱼打猎那就不用说了，而且土地私有，这些都是你的固定资产。


雍先生看好长远投资农场

据邹先生介绍，加拿大农地贷款跟买房子不同，这个属于商业贷款。那就意味着利率高（接近5%），还款年限短，最可能的是20年。以后继续贷款的话，也许可以给25年。同时银行对租约有要求：必须是Cash Rent （现金租约），而且租金达到银行的要求的（约23块/英亩）。一般情况下，第一笔贷款的首付需要超过40- 50%。

另外，萨省拥有全国最严格的农场所有权规则，只有加拿大公民、永久居民和加拿大独资企业获准持有超过10亩农田的业权。这样的规定就限制了外国投资者，确保土地不会被疯狂炒作。

根据RE / MAX房地产公司的一份报告显示，总体而言，2012年上半年萨省农地平均值增加了9.1％，个别地区达到20%，高于全国平均水平，约2000元一亩。而同期安省的农场价格达到15000元一亩，BC农场能卖到高达60000元一英亩。


农地经纪：专门做华人生意

随着加拿大移民政策的不断变化，两年前，省提名投资移民在西部部分省份推行，2011-2012年， 仅曼尼托巴省投资移民获得审批通过的就达200余人，他们大多来自中国大陆。 获得通过后，投资移民要履行投资协议，即要在落脚省份投资，才能得到该省移民局的认可，并获得7万多加元的押金退还。

雍先生就是这200人中的一位。雍先生来自河北，是当地一家奶制品企业的老板，2010年他考察了曼尼托巴省的农场，并看中其中一个，开价36万，因为种种原因当时没有买，等到2011年，他了解到这个农场以41万的价格售出。

农场价格上涨速度之快出乎意料，雍先生在2011年在温尼伯西北90多公里外一个叫St. Laurent 的小镇附近买了一个农场，拿到了政府7万多加元的押金退还。雍先生是个生意人，他马上看到了这里面的机会，于是他注册成立了一个农业投资管理有限公司，公司的主要业务就是找投资移民，投资买农场、买牛、养牛。雍先生从一个农场主变身农地经纪人。

雍先生告诉51记者，和中国相比，他看好加拿大的农业环境、市场和政府稳定的政策，各方面法律比较完善，比较适合投资。以曼尼托巴省为例，近几年土地价格连年上涨，他刚来这里时大约六七百一亩，目前已经涨到1千多了。不过雍先生也承认，目前在这个领域存在着欺骗和投机行为，他认为政府还需加强监管。

雍先生说，他的许多客户已经成功买到农场，其中最大的一个来自江苏的老板一下子投资1900万元买了万亩农地，经营得很好，年收入高达数百万。雍先生认为农地投资不适合投机，如果只想捞一把就走，那你就要小心了，经营农场现金流不大，如果你急用钱很难一下子变现。而且买农场首付款要50%，资金占用很大，年收益率一般在3.5—4.5%之间。农地投资要看长线，放平心态，他自己准备干20年。曼尼托巴省的农业地税很低，纯农地只要每亩1.5元。从长远看，农地投资回报少一点，但风险也小一些，适合长线投资。


叫苦不迭：买农场后悔了

冯先生来自中国南方，目前他已经投资近30万加元在曼尼托巴省买了960英亩地，后来又投资了十几万买牛，现在总共投资四十几万。

从2012年开始，冯先生从冬到夏就住在自己的农场附近，租用别人的房子，每个月租金500多，还要支付网络，电话，电费等费用。农场附近人少，东西贵，每天吃不好。冬天大雪，零下几十度，冯先生每天喂牛，接生小牛。

夏天酷热，还要野外收草。最要命的是，草原的蚊子异常厉害，白天隔着衣服盯人，晚上蚊子无孔不入，有时候晚上都躲到车里睡觉，还是不能避免被蚊子叮咬，浑身到处是红红的斑点，有时候实在难以忍受，他就用烟头烤，烧蚊子叮的地方，弄得到处是伤疤，让人触目惊心。

因为不了解行情，冯先生在买地时就多花了钱。他说，我买的这块地960英亩，如果当地人买，可能节省5万。我买的100多头牛，是原来的农场主卖地的时候，把牛搭配给我的，有老牛有小牛，每头怀孕牛平均$1500全部给我，而当时如果从别的地方买牛，好的怀孕母牛价格也就是1200–1400每头。光这两项自己就多花了很多冤枉钱。

回顾自己的买农场经历，冯先生认为投资农场总的说来还是可以的，只是要考虑到一些具体情况，比如像自己亲自经营，就要考虑到偏僻的农场地理位置和天寒地冻的加拿大冬季，出门看不见人，除了面对计算机就是牛群，这种寂寞不是每个人都能忍受的，为此提醒大家多做点功课。

冯先生说他现在的情况比刚开始要好多了，一是慢慢适应了，同时掌握了一些技术，比如冬季给牛接生非常痛苦，他现在已经可以控制让牛在天暖时节产仔，相对容易多了。不过零下几十度的低温还是让他这个南方人受不了。
网友吐槽：买农地还是多长个心眼

网友焦先生说，他认识的一个当地白人曾告诉他，在当地人看来只值30几万加元的土地被华人以40几万的价格买走了，这样的买卖打乱了当地土地交易的游戏规则。他不明白华人为什么要这样做。

焦先生说，加拿大从事农场经营还是有很大的风险的，如果碰到了好的经纪或者好的公司，帮你买到有增值潜力的地，那还是物有所值的。反之那你只有自认倒霉了。如果一定要从事农场经营，那么就一定要做好调查工作，掌握土地的真实价格，不要轻易相信中介或投资公司的单面介绍。大家都知道，有华人抢着买的东西价就会比正常的高，房子是，土地也是，老外有时候也抓住了华人的这个特点，故意抬高价钱。甚至有的老农场主一块土地卖两次，就是把土地上面的那层黑土地卖了，然后把没有黑土、不能生草和种庄稼的地表卖给你。


投资农地的「美丽」陷阱

《我在加拿大做农场主》一书的作者朱晓鸣告诉51记者，她在萨省投资了10000英亩农地，几年下来感触很深。不久前一位年轻女网友给她留言，说读了《我在加拿大做农场主》后，对投资萨省农地很有兴趣，而且已经动身来到Regina看地了。朱晓鸣说：突然间，我感到一种无形压力，我的书无意间被当做投资农地宣传品，让不少人片面地接受投资萨省农地乐观一面，忽视了投资农地的实际风险。这种风险有些来自大自然，也有人为因素所致，不能只为投资者画出一个「美丽」的大饼。

从到萨省做了一个农场主后，便有了愈来愈深的体验：投资萨省农地是一件相当复杂的事情，决不是一些农地公司宣传的那么简单，可以轻松地赚大钱。

《我在加拿大做农场主》一书的作者朱晓鸣是名副其实的“地主婆”

如果新移民手头只有一百万加元资金，先要用来购车、买租房等，剩余的钱再考虑投资。千万不要只听农地公司宣传，把仅有的钱全部投资农地，因为农地是一个长期投资项目，不会马上就有钱回来。何况这点钱按目前农地的市场价格，也投资不了几QT农地，也买不到质量好的农地。

农地是一个长期的投资项目，不可能立竿见影，大把回钱，除非是倒卖农地蒙人。因为农地出租不是一件简单事情，本人这两年出租农地已经吃过苦头，要找到一个能够长期耕种的好农场主实属不易。大农场主都喜欢连片土地，土质肥沃，距离不远，耕作起来方便省力。如果本身土地质量低劣，再遇到粗糙耕种的农民，地租回报肯定高不到哪里。如果遇上有意逃租的农民，说不定还要通过打官司了事。
无论是投资农场还是购买农场自己经营，投资者在做出投资决策之前，要做足调查了解这项功课。要对其他一些因素有所了解和认识，比如：政府对农地的评估资料（官方网站SAMA）、生产成本分析、土地市场价格评估等，不能仅听农地公司怎么说，要做到有备而来，降低投资风险。农场投资者在着手进行这种投资项目时，一定要视自己的经济能力和劳动力资源而定、尽可能把投资过程中有可能遇到的问题详细列出来，寻找业内人士或是专家咨询，从而将投资风险控制在最低范围内。

朱晓鸣说，目前农地投资确实存在炒作的现象，有的农地公司加价30 - 50%把农地卖给华人投资者，对不熟悉当地情况的投资者来说风险很大，她认识的第一批农地投资者中很多人已经撤出来了，对后来者来说就要加小心了。


萨省农业土地投资价值历史回顾

近年的农地价格增幅较快，但历史上农地价格也有过非常惨痛的教训。据农地经纪尹先生介绍，FCC的历史数据报告显示，在整个1970年代，农业地产价格远远跑赢同期通货膨胀率。这个时期地产每年增长15.6%，而通货膨胀率只有9%。特别是从1973年到1978年，农业地产每年增长17.2%，通货膨胀率只有9.2%。但是从1979年开始到1983年，农业地产每年只增长了5.1%，通货膨胀率却达到了7.8%。但是就在73到83这个十年，萨省农业地产每年增长了15.9%，远远高于同期其他省份。


最近几年萨省农地涨幅惊人

在1981年间，为了应对通货膨胀，加拿大的最高利率达到了18%到20%！这样高企的利率，是我们现在不能理解的。高利率直接影响了农业地产的价格。

加拿大全国的土地在1982年到1988年经历了一番很大的降幅。数字显示，84到85年萨省土地贬值10.3%，同期全国8.8%；85到86年萨省贬值8.3%，全国6.9%；86年到87年萨省贬值15.3，全国10.1；87年到88年，萨省贬值11.7，全国7.7；从84年到88年，萨省土地累计贬值38.4%，全国则是29.2%。


历史上萨省农地也有过惊人的跌幅

但是如果从1977年开始算，到1987年萨省土地每年平均增值5.7%，全国4.1%；81年到87年萨省贬值4.9%，全国5.4%。即使是这样，和同期动辄15%到20%的利率水平相比，土地投资也是完全失败的，不如把现金存到银行。